Comment bien choisir votre immobilier géré ?
La loi Censi-Bouvard vous permet d’investir dans des biens immobiliers dont la gestion est déléguée à une société.
Pour effectuer un investissement locatif géré judicieux, la vigilance de l’investisseur est importante sur certains points.
Un actif dédié
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier géré, il peut être qualifié d’actif dédié. C’est un bien loué à une clientèle précise qui suppose des services spécifiques. La loi Censi-Bouvard offre la possibilité d’investir dans 4 actifs dédiés :
Cet immobilier est particulier parce qu’il n’est ni transformable ni disponible par l’investisseur. Il y a toujours une société gérante et exploitante du bien en question. Du fait de cette spécificité, la revente du bien s’effectuera auprès d’investisseurs typique. Plus le bien est dédié plus l’investissement lors de la revente ne s’effectuera pas auprès d’un particulier.
Au niveau de la valorisation à terme, un investissement en résidence de tourisme peut se valoriser autant qu’un bien locatif nu. Pour le reste la valorisation en comparaison avec le nu reste plus faible. Mais la rentabilité des actifs gérés est bien plus élevée. Le choix entre les deux possibilités d’investissement s’effectuera en fonction des projets et des besoins du client.
L’importance du bail commercial
Votre investissement locatif sera géré par une société exploitante par le biais d’un bail commercial. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour effectuer un bon investissement :
- Vérifications concernant la société : Elle doit être professionnelle et expérimentée dans le domaine de gestion de biens immobiliers locatifs. Vous devez vous renseigner sur les résidences locatives qu’elle a déjà en charge. La société doit bénéficier d’une certaine notoriété ce qui permettra des locations bien plus certaines. Il ne faut pas oublier de vérifier la solvabilité de la compagnie.
- Vérifications concernant les loyers fixés : Un équilibre des loyers est important. D’une part, si les loyers sont forts, une problématique concernant la santé de la société exploitante peut se poser. D’autre part, si les loyers sont trop faibles, les investisseurs ne seront pas au rendez-vous. Il faut un loyer qui permet la continuité de l’activité de location de la société gérante ainsi que la satisfaction des investisseurs.
- Vérifications de la répartition des charges entre l’investisseur et la société gestionnaire : Cette répartition des charges doit se négocier avec le gérant avant la signature du bail commercial.
Pour bénéficier d’une bonne rentabilité, il faut vérifier que la plupart des charges sont au compte de la société exploitante.
Suivant les baux et la nature de votre bien, le partage des charges est différent. Pour exemple, en EHPAD en général, le gestionnaire paye les charges correspondant à l’entretien du bien, les assurances, les travaux, les charges de co-propriété ainsi que la taxe des ordures ménagères. Seule, la taxe foncière est payable par l’investisseur puisqu’il est propriétaire.
